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走进神宇
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26
2018
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03
两年770幅高价地仅30个项目开盘 房企面临双重资金压力
作(zuò)者：
3月22日，由國(guó)務(wù)院发展研究中(zhōng)心企业研究所、清华大學(xué)房地产(chǎn)研究所和某指数研究院三家研究机构共同组成的“中(zhōng)國(guó)房地产(chǎn)TOP10研究组”发布《2018中(zhōng)國(guó)房地产(chǎn)百强企业研究报告》显示，随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入，2018年房地产(chǎn)企业将面临融资端与销售端的双重压力。
一年时间，百强 房企市场占有(yǒu)率再提高近7%。来自某指数研究院的数据，2017年，百强 房企的市场占有(yǒu)率提升至47.7%，较 2016年的40.8%上升约6.9个百分(fēn)点，更早之前的2003年，该数值仅為(wèi)14%，十五年来百强 房企市场占有(yǒu)率提升33.7%。
某指数研究院的报告同时提示，未来，百强企业需要警惕规模化扩张驱动下的布局风险，包括盲目跟风布局、集中(zhōng)購(gòu)置热点城市高价地块带来的库存积压风险等；另一方面，在资金环境严峻、杠杆率提高、债務(wù)兑付压力加大的背景下，需要重视现金安(ān)全，防范资金风险。
2017年，行业规模战进一步升级，土地资源的争夺更趋激烈，百强企业不仅在招拍挂市场攻城略地，更是通过收并購(gòu)、旧改、产(chǎn)业新(xīn)城、文(wén)旅地产(chǎn)等方式补充优质(zhì)资源，為(wèi)其业绩的快速增長(cháng)储备弹药。2017年，百强前50企业拿(ná)地金额达2.55万亿元，其中(zhōng)招拍挂拿(ná)地金额2.24万亿元，同比增長(cháng)76.7%，占全國(guó)300城土地成交金额的61.6%。
2017年，百强企业凭借自身优势持续加大热点城市深耕力度，城市拿(ná)地集中(zhōng)度显著提升。2017年热点城市土地市场竞争趋于白热化，其中(zhōng)百强前50企业在杭州、成都、重庆、沈阳、長(cháng)沙等城市拿(ná)地集中(zhōng)度均超50%。
不仅仅是土地资源，资金资源也在加剧向百强 房企流入。2017年，百强 房企拿(ná)走了约62.9%的國(guó)内信用(yòng)债。
為(wèi)保持规模，百强 房企的拿(ná)地战略则是向三四線(xiàn)城市下沉，通过并購(gòu)、合作(zuò)等多(duō)渠道补仓。
2017年，在招拍挂公(gōng)开土地市场攻城略地以外，更是通过收并購(gòu)、旧改、产(chǎn)业新(xīn)城、文(wén)旅地产(chǎn)等方式补充资源。2017年，百强 房企中(zhōng)，前50企业拿(ná)地金额达2.55万亿元，其中(zhōng)招拍挂拿(ná)地金额2.24万亿元，同比增長(cháng)76.7%，占全國(guó)300城土地成交金额的61.6%。
报告显示，从近年高价地开盘情况来看，2016年以来全國(guó)合计成交的770余宗高价地块中(zhōng)，截至2017年底已开盘项目仅為(wèi)30个左右，以此计算，上市率不足4%。从770余宗高价地块的拿(ná)地房企来看，部分(fēn)企业集中(zhōng)获取了多(duō)宗高价地，且部分(fēn)地块拿(ná)地楼面价已经接近或超过限售价格及周边在售房价，去化压力较大。
规模战的同时，百强 房企的负债压力也在提高。2017年百强企业在追逐规模扩张的同时进一步拉升了负债水平，负债压力加大，房地产(chǎn)企业2017年普遍加大杠杆率驱动规模增長(cháng)，全年资产(chǎn)负债率均值為(wèi)78.9%，较2016年提高2.2个百分(fēn)点。2017年，百强企业短期偿债压力明显加大。2017年百强企业的流动比率均值為(wèi)2.11，较去年上升0.02；速动比率為(wèi)0.51，较去年下降0.04，延续下行趋势。受土地投资支出大幅增加影响，百强企业2017年经营性现金流量净额均值由正转负，呈现紧张态势，由2016年的8.6亿元下降至2017年的-2.1亿元。
报告提示，随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入，2018年房地产(chǎn)企业将面临融资端与销售端的双重压力。仅从债券资金兑付压力来看，房企2018年已经步入集中(zhōng)还款期，面临一定的现金流考验。
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